امروز مقاله ای در نسخه الکترونیک وال استریت ژورنال خواندم  که فکر میکنم برای همه ما جالب باشد. آنچه در ادامه آمده ترجمه این مقاله است. امیدوارم نقص هایش خیلی به چشم نیاید.

 

 

دبی –  دولت امارات متحده عربی روز یکشنبه  اعلام کرد که مبلغ 10 میلیارد دلار به اقتصاد دبی کمک خواهد کرد. اقتصاد دبی که   با پروژه های عظیم ساختمانی و توسعه مالی خود مظهر رونق اقتصادی منطقه محسوب میشد ، امروز سمبل رکود اقتصاد جهانی به شمار می آید .

بخش اعظم توسعه اقتصادی دبی از محل قروض بین المللی تامین مالی شده و مهلت سررسید بخش عمده این دیون سال جاری میلادی (2009) است. دولت محلی دبی طی بیانیه ای اعلام کرد که به منظور تخفیف فشارها ، مبلغ 20 میلیارد دلار از محل ذخایر خود را به شکل وامهای کم بهره دراز مدت در اختیار شرکتهای مقروض قرار میدهد . تاکنون از این مبلغ ، 10 میلیارد دلار مورد تایید بانک مرکزی دبی قرار گرفته .

بنا به اظهار مقامات محلی دبی ، "این وام اعتبار جدیدی را جایگزین آن بخش از توان اقتصادی دبی که در 12 ماه گذشته نابود شده خواهد کرد و به احتمال زیاد جوابگوی تمامی معضلات مالی پیش روی اقتصاد دبی خواهد بود. " وام مذکور در قالب وامهای با بهره ثابت 4% با مهلت اولیه 5 ساله پرداخت خواهد شد.

این در حالی است که کارشناسان مالی و تحلیلگران دیون مالی نسبت به توانایی دولت دبی در پذیرش چنین تعهداتی ابراز شک نموده اند. علی الخصوص آنکه بازار مسکن این امیر نشین که زمانی از پررونق ترین های جهان بود به شدت رو به سردی گذاشته .

امید به اینکه چنین وامهایی بتواند دبی را از تبدیل شدن به شهر ساختمانهای ناتمام محفوظ بدارد ، بسیار اندک است. دولت دبی اعلام کرده که هفته گذشته کنسرسیوم چند بانک بین المللی در تامین مالی یک وام متوسط 8/3 میلیاردی وارد عمل شده اند. اما واقعیت آن است که بانکهای مذکور پرداخت زیادی نداشته اند بلکه دولت را مجبور کرده اند که بخش عمده این وام را خود بر عهده بگیرد.

تحلیلگران مالی مدتها با این رویا به سر برده اند که در زمان بروز بحران مالی برای دبی  ، دولت مرکزی امارات عملیات نجات را رهبری خواهد کرد . هفت امیر نشین دبی تحت یک توافقنامه فدراتیو از سال 1971 با یکدیگر روابط نزدیک دارند ومتحد یکدیگرند. در این میان ابوظبی ، یکی از بزرگترین تولید کنندگان جهانی نفت ، نقش برادر بزرگتر را بازی میکند و سهم عمده پرداختهای ملی را برعهده گرفته است. ولی  دبی ، امیر نشینی است فاقد منابع نفتی ولذا نمیتواند برای حل مشکلات مالی خود روی فروش نفت حساب کند.

این در حالی است که بنا به قوانین اتحادیه ، هر کدام از هفت امیر نشین از لحاظ اقتصادی مستقل محسوب میشوند و اغلب در حوزه اقتصاد و سیاست بین خانواده های حکام و امیران ، نشانه های رقابت و همچشمی  به جای رفاقت و همراهی به چشم می آید. این رقابت نامحسوس منجر به آن شده که امیر نشین ابوظبی با استفاده از موقعیت فعلی دبی ، در نقش یک شکارچی سود وارد عمل شود و برای هرگونه کمک مالی ، شرایط بسیار سنگینی از جمله تصاحب سهام ده شرکت عمده دبی را خواستار شود. لیکن بیانیه ای که  در روز یکشنبه اعلام عمومی شد فاقد هرگونه اشاره به این شرایط است.

تحت شرایط فعلی ، بعید به نظر میرسد که ابوظبی قلبا خواستار تزریق نقدینگی به دبی باشد. گرچه که این امیر نشین بر روی ذخایر هنگفت ناشی از رونق بازار نفت در سالهای قبل تکیه زده ولی این ذخایر نیز به علت سقوط بازار مسکن ابوظبی و سرمایه گذاری های نادرست خارجی در حال نابودی است و دولت ابوظبی به شدت نگران اوضاع داخلی اقتصاد خود نیز هست.

مقامات رسمی دبی و ابوظبی هیچکدام حاضر به ارائه توضیحی در این زمینه نشدند.

زنجیره ریزش بازار مالی امارات از سقوط ناگهانی بازار مسکن دبی که زمانی پر رونق ترین بازار منطقه محسوب میشد ، آغاز شد. قیمتها در این بازار در زمانی کوتاهتر از یکماه بیش از 50% سقوط کرد و باعث نابودی دلال هایی شد که از ابتدا ساختمانها را نه برای سکونت شخصی که برای کسب سود خریده بودند. میزان فروش مسکن به قهقرا رفت و به دنبال آن گردش نقدینگی ساختمان سازها ( که اکنون در تکاپوی اخراج و تعدیل کارکنان هستند) به کمترین حد ممکن رسید. پروژه هایی که میلیاردها دلار خرج برداشته بودند ، نیمه کاره رها شدند و یا فعالیت ها در آنها رو به کندی گذاشت و بالاخره بانکها مجبور شدند اقساط وامها را برای جلوگیری از نابودی طلبهایشان افزایش دهند.

تحت چنین شرایطی ، بانکها پرداخت هرگونه وام جدید را چه به سارندگان و چه به خریداران متوقف کردند.

صالح مروج یکی از مدیران ارشد شرکت پیمانکاری Drake & Skull میگوید " فروش ساختمانها ناگهان متوقف شد و زمانی که به بانک مراجعه کردیم دیدیم از اعتبار جدید هم خبری نیست "

جیم دلکوکیس ، یکی از شرکای دفتر حقوقی DLP Piper میگوید که میزان دادخواستهای  ضبط وثیقه در صنعت ساختمان "به طرز چشمگیری" افزایش داشته .

هفته گذشته ، شرکت ساختمانی Emaar یکی از بزرگترین ساختمان سازهای دبی در مجمع عمومی سالانه خود اعلام کرد که برای حفظ توان مالی شرکت در سال جاری سود سهام توزیع نخواهد کرد.

رکود تا بالاترین قله های اقتصاد دبی نفوذ کرده به طوری که شرکت عظیم Dubai holding که در حقیقت شرکتی تحت مالکیت شخص شیخ محمد بن راشد المکتوم ، امیر دبی است ، اعلام کرد که برای کاهش هزینه ها ناچار است دو شرکت تابعه خود را ادغام و دفاتر سه شرکت ساختمانی خود را تعطیل و ترکیب کند.

چرخش جریان اقتصاد در دبی نسبت به تابستان قبل به شدت احساس میشود. تابستان گذشته زمانی بود که نفت در اوج قیمت بالای 150 دلار بود و کل منطقه از طوفان اقتصادی که سراسر جهان را فراگرفته بود ، بسیار دور دیده میشد.

دبی به عنوان الگوی توسعه اقتصادی منطقه خاور میانه به خود میبالید . منطقه ای که دهه هاست در جنگ و معضلات اقتصادی توسعه اقتصادی آن را متوقف کرده . فروشندگان و بازرگانان از سرتاسر خاور میانه ، از قاهره ، بیروت ، بحرین و سایر شهرها به امید تجارت بهتر و آینده روشن تر به همراه سرمایه های خود به دبی می آمدند و مغازه ها و فروشگاه های جدید در دبی هردم رو به افزونی بود.

بازار مسکن نیز از سال 2002 که شیخ محمد مالکیت خارجی مسکن را قانونی نمود ، رو به توسعه مستمر گذاشت و خریداران از سراسر خاور میانه ، اروپا و امریکا سرازیر شدند و قیمتها به سرعت رو به افزایش گذاشت.

اکنون اما ، قیمتها در سراشیبی بحران، رو به پایین سرگردانند و به موازات اتمام ساختمانهای مسکونی و اداری نیمه تمام و اشباع بیشتر بازار ، پایین تر هم خواهند رفت. جرثقیلها بلااستفاده برفراز دهها ساختمان نیمه رها شده یا تازه شروع شده در حاشیه بزرگراه شیخ زاید تاب میخورند . بزرگراهی که با هشت باند بنا است نقش ستون فقرات و شاهراه اصلی دبی را ایفا کند.

سال گذشته ، 50 هزار ساختمان مسکونی در دبی تکمیل شد و تا پایان امسال احتمال تکمیل 70 هزار واحد دیگر داده میشود.  

رابرت مکنیر ، مدیر فروش آژانس معاملاتی Elysian میگوید " ساختمانها تکمیل میشوند تا خالی بمانند ، خریداری در کار نیست"

کارگران خارجی از مهندسین و متخصصین تا کارگران یدی به صورت فله ای در حال خروج از دبی هستند . پاشا عبدالقادر ، مدیر یک موسسه اعتباری میگوید در حال حاضر تنها موسسه کوچک آنها 20 خودرو را در ماه به عنوان وثیقه دین ضبط میکند در حالیکه در ماههای قبل  این میزان حداکثر 7 خودرو بوده.

ظریف صافی در تابستان 2006 برای فرار از جنگ ، از بیروت به دبی آمد،  به سرعت در بازار مصالح ساختمانی برای خودش کسب و کاری برپا کرد و تصمیم به اقامت گرفت. این لبنانی  بیست و هفت ساله میگوید " فرصتهای زیادی به چشم می آمد"

ظریف راست میگوید ، بازار در اوج شکوفایی بود . شرکت Nakheel مشغول اتمام جزیره نخل ، نماد جدید دبی بود و Emaar در حال ساخت برج دبی ، مرتفع ترین ساختمان جهان بود. سرمایه گذاران برای خرید و پیش خرید این ساختمانها و سایر پروژه های کوچک و بزرگ صف بسته بودند و بازار دومی برای پیش فروش پروژه ها در همان مراحل ابتدایی و یا حتی پیش از مراحل ابتدایی ، شکل گرفته بود.

در اواخر سال 2007 ، آقای صافی چهار سوئیت و یک آپارتمان یک خوابه را از یک سازنده معتبر بخش خصوصی خریداری کرد. او 10% ارزش هر واحد را نقدا پرداخت و بلافاصله یک سوئیت را با 25% سود به یک سرمایه گذار دیگر فروخت .

در فوریه 2008 ، Nakheel فروش فازهای  پروژه Waterfront خود را آغاز کرد. پروژه ای که بنا بود یک منطقه توریستی عظیم با 700 کیلومتر خط ساحلی ، با بناهای متعدد مسکونی و تجاری ، قابل سکونت برای 400،000 نفر باشد.

آقای صافی بلافاصله به دفتر فروش نخیل رفت و 34000 دلار معادل 10% ارزش یک آپارتمان یک خوابه را نقدا پرداخت کرد تا قراردادی امضاء کند که به او اجازه میداد الباقی مبلغ 340،000 دلار را به اقساط بلند مدت بپردازد.

او میگوید سرمایه گذاری مسکن آنچنان امن مینمود که "به نظر من خرید خانه در دبی مثل خرید طلا و الماس بود"

قیمت ویلا و آپارتمان در نیمه اول سال 2008 ، 65% رشد داشت و در میانه تابستان ، آقای صافی با دلی خوش 200،000 دلار دیگر بابت خرید مستغلات در اطراف و حواشی دبی ، به حساب نخیل واریز کرد. اکنون او مالک مستغلاتی به ارزش بیش از 1/1 میلیون دلار شناخته میشد.

اما ابرهای بحران به تدریج در فضای شهر ظاهر شدند . مسئولین خرید و فروش املاک از بیم از دست دادن کنترل بازار ، در صدد شکار دلالهای مسکن برآمدند . مقامات رسمی شروع به بازرسی و تعطیل کردن بسیاری از آژانسهای معاملات املاک و موسسات اعتباری دبی نمودند که منجر به فرار سرمایه گذاران فراوانی شد. و بالاخره با اوجگیری بحران مالی جهانی ، بانکهای دبی هم تخصیص اعتبار و اعطای وامها را متوقف کردند.

با شروع ماه نوامبر ، برای نخستین بار از زمان تصویب قانون مالکیت خارجی املاک و مستغلات در دبی ، قیمتهای آگهی شده مسکن شروع به کاهش نمود. به گزارش خبرگان ، قیمتها در سه ماهه آخر سال 2008 ، قیمتها در حدود 80% کاهش داشته . بازار مسکن شهری که بیشترین رشد جهانی را داشته ، لاجرم به سقوطی مهلک تر از باقی مناطق تن در داد.

یک آپارتمان 75 متری یک خوابه در نزدیکی برج الدبی که تابستان گذشته به مبلغ 685،000 دلار به فروش گذاشته شده بود اکنون به کمتر از نصف این قیمت فروخته میشود.

آقای صافی ، حیرتزده و پریشان به این سقوط مینگرد. او اطمینان چندانی ندارد که مسکن سازان طرف حسابش به هیچکدام از تعهداتشان عمل کنند. موعد پرداخت بعدی برای آپارتمان نخیل او ژانویه 2009 بود ولی شرکت به او تا تابستان آینده مهلت داده ولی این خواسته آقای صافی نیست : او تنها میخواهد سرمایه اش را به او پس بدهند.

 

 

نوشته  Chip Cummins 

وال استریت ژورنال – 23 فوریه 2009 (3 اسفند 1387)

  

اصل خبر